雇员，他可以很方便地接触到大量矗立经济潮头的企业，在它们时刻变化的财务数据中感受到强烈的中国经济震动。 一个影响他一生的问题，出现在心底： 谁会成为中国的比尔盖茨？ 最开始，他利用职务之便暗中调查，1999年结束在中国的工作，回到英国的时候，拿出了一份富豪榜单，榜单上是19个中国最富有的人。 这份来自神秘地东方中国的榜单，直观地标注了每位富豪拥有的财富，其中“首富”拥有的资产数值被模糊地标上了“10亿”，相当于1.2亿美元，是全国人均可支配收入的285714.3倍。 在不同于西方制度的东方国家，出现了第一批超级富豪，这种撕裂旧秩序的现象很快引起了英国记者们的好奇。 他们将其视为了解中国的一面镜子，并把它引申到了那个根本的问题：打开大门的中国往哪去？ 公开的报道也一下子让人记住了他的名字：“胡润”。
很快发现，“百富榜”里，比例最大的是房地
产老板们。 2004年、2005年，来自房地 挪威电话号码库 产行业的富豪在榜单上占比分别为：45%、28%。 极端的年份，榜单上前10位富豪中有6位主营房地产，还有2位也是以房地产为主业之一。 胡润把对寻找中国互联网界的“比尔盖茨”，转向了观察中国经济各行业的变迁，特别是房地产行业。 为此，2006年，胡润专门为房地产定制了一个子榜单：“胡润房地产富豪榜”。 胡润的朋友说，为了联系上房地产公司的老板们，他拿着在街边收到的房地产小广告，从售楼员的电话挨个打过去，一个个找他们上一级的领导，直到联系上老板本人。 第一份“胡润房地产富豪榜”上，首富是世茂集团的许荣茂。 被公开进行财富排名，需要经过富豪本人同意，但多数房地产公司的老板们会刻意回避这个问题。 为了说服许荣茂答应上榜，胡润把许约在上海的一家麦当劳餐馆，对他进行了数小时的“心理建设”，直到对方答应。 后来，他又找了合生创展的朱孟依家族，他在第一份房地产富豪榜单中排名第二，以及雅居乐的创始人陈卓林，他在榜单上排名第三。胡润说： 这些房地产富豪的故事，就是中国房地产业的故事。 也许是一种巧合，从胡润拿出第一份房地产富豪榜开始，中国的地产进入了轰轰烈烈的大时代，上市，对赌，金融
危机，4万亿，限购，限价，棚改，三道红线，暴雷…… 榜单上
的名字也不断变化，财富数额翻倍增长。 2006年，榜单 它在其他材料中生长 上第一个名字是合生创展朱孟依，财富165亿，世茂许荣茂比他少5亿元。 2007年的，碧桂园上市，首富换人，走上杨氏家族前台的杨惠妍的个人资产一下子变成了高达1300亿。她也成为： 国内第一个登上“百富榜”首富的地产人，以及国内第一个资产超千亿的富豪。 那时候，互联网首富李彦宏的资产只有：180 亿。 当时被人称为“马始皇”马化腾的个人财富为：120 亿，不到杨惠妍的十分之一。 三年后，2010年，地产行业出现了第一个销售额超千亿的公司，但在资产数值上显露头角的是后来成为“地产首富”代称的王健林。 随着万达模式跑通，王健林的个人财富增长到了350 亿元，进入了“百富榜”前十。 之后，房地产行业的财富增速更加疯狂，仅仅过了3年，王健林就第一次登上了“首富”宝座，个人财富达到1350亿元，是三年前的3.86倍。 地产的财富神话自此开始，房地产、互联网成为“百富榜”前十的两大主力，彼此轮换、交织而成了那一个十年的中国故事。 王健林（2013年、2015年、2016年）、许家印（2017年）先后登上“首富”，并“霸占”了黄金十年中的4个年份。 数字成为竞赛的一部分。为了快速增加销售额和个人财富，高杠杆、高周
转、跟投等模式被用到极致，每一分与房地产相关联的资 cz 领先 本都被卷入、洗涤、加速，陷入狂欢。 03 2019年，胡润忽然结束了已经有14年历史的“胡润房地产富豪榜”，取而代之的是“胡润全球房地产富豪榜”。 就像开玩笑一样，这次又成为一个巧合： 2019年，中国房地产行业达到事实上的顶峰，此后，来自房地产的富豪们的排名开始在“百富榜”上下滑。 2019年，地产首富许家印名列第三；2020年，地产首富依旧是许家印，名次下滑至第五。 2021年10月27日，《2021胡润百富榜》公布，地产首富换成了碧桂园的杨惠妍，排在第11位。 “房地产行业第一次没有一位企业家进入前10。”胡润觉察到了房地产行业正在走向另一个方向。 过去五年之内，来自房地产行业的富豪们逐年从“百富榜”上大撤退，房地产行业的上榜人数占比大幅下降，五年前15%，今年仅剩9%。 今年，从“百富榜”前100中“消失”的知名房地产富豪包括（但不限于）： 王健林 （由上至下为2023年-2019年）： 2023年 2022年
